Nebenkosten beim Wohnungskauf: Womit Sie rechnen müssen

Sie haben eine Wohnung gefunden, der Kaufpreis passt, und dann kommt die Frage: Was kommt eigentlich noch obendrauf? Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten beim Wohnungskauf. In Bayern müssen Sie mit zusätzlichen 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Dieser Artikel zeigt Ihnen jeden einzelnen Posten, mit konkreten Zahlen.

Kurz zusammengefasst: Beim Wohnungskauf in Bayern fallen mindestens 5,5 bis 6 Prozent Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbuch (ca. 0,5 %). Dazu kommen laufende Kosten wie Hausgeld.

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Welche einmaligen Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Vier Kostenblöcke bestimmen die Kaufnebenkosten. Laut Verbraucherzentrale Bayern (2025) sollten Käufer mindestens 5,5 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen, bei Maklerbeteiligung bis zu 9,5 Prozent. Diese Kosten lassen sich nicht über die Finanzierung abdecken, sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.

Das ist ein wichtiger Punkt, den viele unterschätzen. Wenn Sie eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen, benötigen Sie also zwischen 16.500 und 28.500 Euro zusätzlich. Dieses Geld muss am Tag der Fälligkeit verfügbar sein. Planen Sie es fest ein.

Grunderwerbsteuer

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der niedrigste Satz aller Bundesländer, gemeinsam mit Sachsen. Zum Vergleich: In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein zahlen Käufer 6,5 Prozent (Bundesfinanzministerium, 2025). Bayern hat den Satz seit Einführung der Länderhoheit 2006 nie erhöht.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 10.500 Euro. Die Steuer wird wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird.

Notarkosten

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt die Eigentumsübertragung ab. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Praxis rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 3.000 bis 4.500 Euro.

Enthalten sind die Beurkundung, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellung für die Bank und die Eigentumsumschreibung. Zusätzliche Kosten entstehen, wenn Sie besondere Vereinbarungen treffen, etwa ein Vorkaufsrecht oder Sonderregelungen zur Übergabe.

Grundbuchkosten

Die Eintragung ins Grundbuch kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das rund 1.500 Euro. Diese Gebühren decken die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld ab. Laut Deutschem Notarverein (2024) werden Grundbuchkosten häufig mit den Notarkosten verwechselt, sind aber ein separater Posten.

Maklergebühren

Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision. Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten. In Bayern sind 3,57 Prozent je Seite üblich (inklusive Mehrwertsteuer). Bei 300.000 Euro wären das 10.710 Euro für Ihren Anteil.

Wichtig: Beim Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision in der Regel. Das spart Ihnen bei einer 300.000-Euro-Wohnung über 10.000 Euro. Ein Vergleich, der sich lohnt. Mehr dazu erfahren Sie in unserer Bauträger-Checkliste.

Wie sieht eine Beispielrechnung für eine 300.000-Euro-Wohnung aus?

Eine konkrete Aufstellung macht die Zahlen greifbar. Laut Interhyp Baufinanzierungsreport (2025) kalkulieren 68 Prozent der Erstkäufer die Nebenkosten zu niedrig. Hier die vollständige Rechnung für Bayern:

Ohne Makler (Kauf vom Bauträger): Grunderwerbsteuer 10.500 Euro, Notarkosten ca. 4.000 Euro, Grundbuchkosten ca. 1.500 Euro. Gesamtnebenkosten: rund 16.000 Euro (5,3 Prozent).

Mit Makler: Zusätzlich 10.710 Euro Käuferanteil. Gesamtnebenkosten: rund 26.710 Euro (8,9 Prozent).

Der Unterschied beträgt also über 10.000 Euro. Diese Summe steht Ihnen beim Kauf direkt vom Bauträger für die Einrichtung, den Umzug oder als zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung.

Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf?

Mit dem Kaufpreis und den Nebenkosten ist es nicht getan. Jeden Monat zahlen Sie Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Laut VDIV Deutschland (2024) liegt das durchschnittliche Hausgeld bei 3,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für eine 80-m2-Wohnung bedeutet das 280 bis 360 Euro monatlich.

Das Hausgeld deckt folgende Posten ab: Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherungen, Hausmeister), Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage ist besonders wichtig. Sie finanziert zukünftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, etwa Dach, Fassade oder Aufzug.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Die Peterssche Formel empfiehlt eine jährliche Rücklage von etwa 1 Prozent der Herstellungskosten, verteilt auf 80 Jahre Nutzungsdauer. In der Praxis setzen viele WEGs 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr an. Bei Neubauten ist der anfängliche Bedarf geringer, weil in den ersten Jahren kaum Instandhaltung anfällt.

Prüfen Sie vor dem Kauf die Höhe der vorhandenen Rücklage. Eine gut gefüllte Rücklage schützt Sie vor Sonderumlagen. Laut einer Analyse von Haus & Grund Deutschland (2024) mussten 23 Prozent aller WEGs in den letzten fünf Jahren mindestens eine Sonderumlage erheben, oft wegen zu niedriger Rücklagen in der Vergangenheit.

Welche Kosten werden oft vergessen?

Neben den klassischen Nebenkosten gibt es weitere Ausgaben, die Käufer häufig nicht auf dem Schirm haben. Die Grundsteuer beispielsweise: Sie wird jährlich von der Gemeinde erhoben und liegt je nach Hebesatz bei 200 bis 500 Euro pro Jahr für eine Eigentumswohnung. Bayern hat 2025 die Grundsteuerreform umgesetzt (Bayerisches Landesamt für Steuern, 2025).

Weitere oft vergessene Posten: Umzugskosten (1.000 bis 5.000 Euro je nach Entfernung), Renovierung oder Einrichtung der neuen Wohnung und gegebenenfalls Kosten für die Kündigung der bisherigen Mietwohnung. Auch eine Wohngebäudeversicherung wird über das Hausgeld anteilig umgelegt, ist aber in den monatlichen Kosten bereits enthalten.

Wie können Sie Nebenkosten senken?

Drei konkrete Ansätze helfen, die Kaufnebenkosten zu reduzieren. Erstens: Kaufen Sie direkt vom Bauträger oder Eigentümer. Das spart die Maklerprovision. Bei Neubauprojekten wie in Leutershausen kaufen Sie ohne Maklerbeteiligung.

Zweitens: Verhandeln Sie den Kaufpreis. Jeder Euro weniger Kaufpreis reduziert auch die prozentualen Nebenkosten. Ein Kaufpreis von 290.000 statt 300.000 Euro spart allein bei der Grunderwerbsteuer 350 Euro. In Summe über alle Nebenkosten sind es rund 530 Euro.

Drittens: Prüfen Sie Förderprogramme. Die KfW bietet 2026 für Familien mit Kindern Zinssätze ab 0,29 Prozent (KfW, 2026). Die niedrigeren Zinsen senken zwar nicht die Kaufnebenkosten direkt, aber sie reduzieren die monatliche Gesamtbelastung erheblich. Mehr dazu in unserem KfW-Förderungsratgeber.

Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Bevor Sie unterschreiben, lohnt sich ein Blick auf drei Dokumente. Die Teilungserklärung regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre zeigen, ob Sonderumlagen geplant sind oder ob es Konflikte in der Eigentümergemeinschaft gibt.

Und der Wirtschaftsplan der WEG gibt Aufschluss über die geplanten laufenden Kosten. Vergleichen Sie die dort genannten Beträge mit den Durchschnittswerten. Wenn das Hausgeld deutlich unter dem Schnitt liegt, könnte die Rücklage zu niedrig angesetzt sein.

Eine persönliche Beratung kann helfen, diese Unterlagen richtig einzuordnen. Gerade beim ersten Wohnungskauf sind viele Fachbegriffe und Zahlen neu. Nehmen Sie sich die Zeit, alles in Ruhe zu prüfen.